业主

词目：业主

[owner;proprietor] 指拥有产业或企业所有权的人。 ^[2] 

指产业的所有者。 ^[1] 

清褚人获《坚瓠十集·揽田》：“崇明佃户揽田，先以鸡鸭送业主，此通例也。”《儒林外史》第十六回：“我赌气不卖给他，他就下一个毒，串出上手业主拿原价来赎我的。”《二十年目睹之怪现状》第九四回：“﹝怀宁县﹞便传了地保，叫了那业主来，说明要买他祠堂的话。” ^[2] 

在中元节中，有个说法叫“地盘业主”，是指负责将烧的冥祔分发派送给被祭祀人的称呼。而中元节在唐、宋时期就开始成为民俗节日。 ^[1] 

业主（Client/Owner)。工程建设项目的投资人或投资人专门为工程建设项目设立的独立法人。业主可能就是项目最初的发起人，也可能是发起人与其他投资人合资成立的项目法人公司；而在项目的保修阶段，业主还可能被业主委员会（由获得了项目产权的买家或小买家群体组成，在国外也被称为业主法人团）取代。在中国传统的基本建设投资与建设行政管理体系中，业主也被称为“建设单位”。

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

法律认定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 ^[3] 

1、业主和房屋所有权人不是同意语。房屋开发商、投资商是建筑物所有权人，但一般不称为业主。

2、业主是一个集合概念，具有独立宗地并且只有一个所有权人的建筑物的所有权人也不成为业主，例如酒店、大厦的所有权人。

3、按照共有关系拥有的建筑物的所有权人也不称为业主。

对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。

业主的共有权包括区分所有建筑物共有部分的共有权以及建筑区划内配套建设的公共场所、场地、设施的共有权；共有道路、车位的共有权；建筑物区划内配套建设的车位、车库的法定用役权。

这种共有权包括使用权、收益分配权、危险和妨害的排除请求权。

共同管理权是维护共有部位和共有物物理性能以及保证配套设施运行的权利。根据我国《物业管理条例》规定:　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

行使专有部分所有权时应承担的义务 ^[1] 

不得损害他人专有部位。

不得损害共有部位的义务。

为相邻业主提供维修便利的义务。

对共有部位和共有物承担的义务

不非法占有的义务

不非法加害的义务

分摊管理费用的义务

业主不得以不享有权利而不履行义务。

共同管理的义务

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

由物业管理区域内业主代表组成的业主委员会（下简称业委会）代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并负责监督物业管理公司的一个民间组织。《物业管理条例》规定：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。正确发挥业主委员会的作用，对解决物业管理工作中不断增多的矛盾和投诉、提高社区生活质量、稳定社区内部秩序具有十分重要的作用。

定期召开业主委员会

要想有效发挥业委会的作用，确保业委会委员的专业素质符合物业管理需要，缩短合同双方的差距，就必须加强委员的经验交流活动，通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识，并辅之以媒体的舆论导向宣传，促使委员进一步明确业委会职责、义务，使其支持物业管理企业的工作，督促逾期不交物业服务费的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助，行业协会定期组织委员进行多种形式的学习、交流活动。通过学习、培训取得相应的资格证书，加速业委会委员的成熟过程。通过有关各方的共同努力，将业主、业委会、物业管理企业拧到一起，做好物业管理工作，保证双方的合法权益。

物业区域内公共事务的业主自治是通过业主大会实现的，由于种种原因，业主大会一般一年内也只召开一次或两次，而大量日常公共事务通常都授权业主委员会决定并实施。业委会任期有限，结构不稳，多为兼职，组织松散，委员素质参差不齐，在运做中其法律地位又具有较大的不确定性，所以一旦形成授权范围内的工作失误，或用权不当，会造成业主、物业管理企业利益受损。但根据中国现有的相关法律法规，这又很难让当事人承担相应的法律责任。所以，现阶段亟待通过立法明确职责，确保业委会工作得以健康发展。

业委会与物业管理公司是物业管理关系中互相依存、互相补充、缺一不可的两个方面，双方工作目标一致，职责各异，地位平等，不能简单的定高低、比上下。物业管理公司要自觉的接受业委会的监督，诚信自律，为业主服务。业委会要正确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的否决权，这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面，化干戈为玉帛。 ^[1] 

业委会要充分发挥监督协调作用

监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督，督促物业管理公司依法按约履行服务合同，而当业主与物业管理公司的争议无法避免时，就需要业委会履行协调职能。随着社会法制程度的提高，人们在很多场合中都想到了用法律武器解决问题，维护自己的权益。但同时许多人陷入了另一个误区，即将上法院作为唯一的解决手段，为维权而滥用诉讼权，完全忘记了解决问题才是最根本的目的。在处理业主与物业管理公司的矛盾时，业委会也往往会陷于这个误区，采取比较极端的方式处理问题，从而激化矛盾，影响了所争议问题的正常解决。举例来说，某一住宅区的物业管理公司在物业管理费的收取上与部分业主产生矛盾，这本来可以通过业委会的出面调解，使双方达成谅解，但业委会为了体现其对业主的保护，直接提出解聘物业管理公司，反而形成了尖锐的矛盾，严重影响了全体业主的正常生活。

之所以强调业委会的协调职能，是由业主置业的目的决定的。业主购买住宅，是为了“安居”，购买写字楼，是为了“乐业”，都是为了安心的生活工作。若业主经常性地陷入与物业管理公司之间的纠纷中，自然会影响其正常的生活与工作，从而违背了置业的初衷。如果业委会能充分发挥其协调功能，以和平高效的方式协调解决物业管理纠纷，就能为业主提供良好的生产生活环境，实现业主“安居乐业”的目的。

业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。除此之外，业主大会、业委会没有其他权利，业主大会是物业管理活动中的权利机构，业委会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会的决定职责。成立业委会的目的是为了维护业主权益，保证业主能在所居住环境内愉快的工作生活。因此，业委会应以有效的化解矛盾纠纷为目的，而不是滥用自己手中的权力。

妥善解决物业管理过程中的相关问题

在物业管理过程中出现的一些细节问题，往往会影响正常的物业管理工作，这虽然不会影响整个物业管理行业的发展，但处理不好也会损害业主的整体利益。如：有的小区业主在欠缴多年物业管理费、供暖费的情况下仍然顺利完成房屋买卖及相关过户手续，造成物业管理企业追缴困难，影响企业正常经营，客观上侵害了已交物业管理费业主的合法权益。因此相关部门在办理过户手续时应由小区业委会会签，确保全体业主的公共利益和合法权益。又如：《物业管理条例》第二十条规定“业委会应配合公安机关，与居民委员会相互协作共同维护物业管理区域内的社会治安”，“业委会作出的决定应当告之相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。

事实上，物业管理公司和业主委员会是利益共同体，需要互敬互谅，和谐共处。业委会主要是按合同的约定监督配合物业管理公司的工作，物业管理公司是为广大业主提供服务的，业委会要充分尊重物业管理公司的工作，不能随意干预物业管理公司的正常管理，而应配合其工作，鼓励物业管理公司把工作干好。

用人不疑，疑人不用。业委会如果象防贼一样整天盯着物业管理企业，生怕物业管理公司出问题，结果会适得其反。干不好，可以提整改意见，物业管理公司会不断改进、提升服务质量，而不是动辄用解除物业管理合同来要挟。因为没有一家物业管理公司是十全十美的。业主有权力炒物业管理公司，这是一个巨大的进步，但问题是业主特别是业主委员会能不能按《物业管理条例》的要求用好这个权力，能不能承担相应的后果。比较突出的问题是，换物业管理公司并不能完全解决一些物业管理区域内的问题，新的物业管理公司也会面临同样的问题，不少业委会因此把小区搞乱了。不过，只要政府相关部门能够不断完善相关的法律、法规，规范业委会决策监督的各个环节，业委会就一定能够有效发挥好自己的各项职能，确保物业管理行业的健康发展！

业主、业主委员会与物业服务企业之间经常出现矛盾。这三者关系既简单又复杂。 ^[1]  　一般来说，小区一切权利由全体业主说了算。业主推选业主代表，组成业主委员会，要为业主的利益负责；业委会招聘物业公司签订管理服务合同，物业公司根本上也要服务于全体业主。
　　但在现实生活中，以上关系表现得并不十分清晰，甚至出现颠倒。 ^[1]  　业委会往往会并不能尊重和维护全体业主的利益，没有一定的工作规程，缺乏监督机制，常常独断专行，滥用权力，越权处理应该由全体业主才能决定的事情。业主大会一年也开不了一次，或几年也不开一次。由此使全体业主的利益受到损害。
　　物业公司则一切以赢利为目的，小区交给他们管理，往往注重了经营，忽略了服务，让业主十分寒心。
　　甚至是个别人谋取业委会的职权后，与不良物业一啪即合，相互勾结，把小区当成自己个人办的公司来进行经营。出现私分侵吞公共所得情况。 ^[1] 

但为何这样一个有效的组织形式，在日常的运作过程中会出现这样或那样的问题，甚至不能发挥它应有的作用呢？ ^[1] 

首先，问题主要就出在中国在一些相关法律法规的制定上面。从各地的立法情况看，虽然各地也相继出台了一些条例、法规，尽管也做了不同程度的努力，但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平呈现的不平衡性，以及立法水平、执法力度的参差不齐，使业主委员会如何在法律的框架下行使权利和义务的界限不清晰，同时也使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时缺乏明确的法律依据，这就对人民法院依法保护各方民事主体的合法权益，维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响，因此，加强物业管理立法研究与完善，加快立法进程就显得越发重要 ^[1]  。

另外,存在的一些片面的认识也对业主委员会的成立和运作产生了严重的影响，它不仅会影响业主委员会的权威性与正常的运行，更且为日后不必要的纠纷埋下了隐患。比如：有些人认为，业主委员会就是一个可以借用实现个人私利的“权力机构”，借助于它业主就可以随意向开发商和物业管理企业提出要求，业主也可以把任何事情都甩给他们而自己却撒手了之；还有的人认为，业主委员会就是为与开发商和物业管理企业对抗而设立的；也有人认为，业主委员会在解决完业主所托付的问题之后就完成了任务，至于它何去何从就不干业主的事了……其实，这些想法都是对业主委员会严重的误解。之所以会出现如此多的问题和误解，其原因其最主要、最根本的就是人们对业主委员会作用的认识不够准确。业主委员会应是代表广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益，所以它的产生与运行就是为了起到业主与物业管理企业之间的沟通作用，通过依法对物业管理企业的监督、支持、协调、配合，使其所拥有的物业保值增值。 ^[1] 

业主委员会是随着房地产市场和物业管理行业的发展而产生的一个新兴组织，它是介于物业管理企业和业主之间，由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理企业管理运作的一个民间性组织，它在物业管理活动中起着极其重要的作用。 ^[1] 

随着房地产市场和物业管理行业的发展，广大业主越来越关注对其自身权益的维护，因此对业主委员会的关注程度也日益提高。业主委员会作为一个新兴的事物，是介于物业管理企业和业主之间，沟通业主和物业管理企业的桥梁，它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应是代表广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。 ^[1] 

业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看，自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会（BOMAI）以来，物业管理就进入了法制化、现代化的时代。中国的物业管理起步比较晚，中国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后，在其蓬勃发展的同时也出现了不少的问题。 ^[1] 

与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同，现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要体现在它把不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合，呈现出一种新的发展态势。 ^[1] 

业主委员会的诞生彻底改变了过去对住宅区进行管理的旧观念，充分发挥业主的自主权与能动性，让业主自己进行自我管理。它在相关机构的指导下行使以下权利：召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代替业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约实施；履行业主大会赋予的其他职责。可以说，业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场的竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。并且，随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位也将得到更加明确的保障。总之，业主委员会是广大业主实现自我管理的前提和关键。也就是说，没有了业主 ^[1]  委员会，也就缺少了物业管理的主体，也失去了物业管理赖以生存和发展的基础。 ^[1] 

因此建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是中国建立业主自我管理与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础形式，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。总之，人们应充分肯定在现阶段的司法实践中业主委员会制度的现实合理性，也要深刻认识到其还存在着的缺陷，并通过自己工作不断完善业主委员会制度，使其能最大限度地发挥好它的根本作用，维护好广大业主的切身利益，保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。