产权房

所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 ^[1] 

产权房是指依法拥有房屋所有权及土地使用权的房屋。业主对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利，并且，业主还可以将该房屋进行抵押贷款。在房地产登记机关，业主是房屋的所有权人和土地使用人。业主的房屋可以自行出租、出售，也可以继承、赠与。

使用权的房屋是指公房的承租人使用的房屋，使用权人就是承租人。承租人不得擅自转让承租权，也不得拖欠租金，也不得出租、出售房屋。

但是，国家为了保护承租人的合法权益，承租人享有优先购买权，如果房屋拆迁，则业主应当合理安置承租人，给予承租人安置同样面积的房屋承租。当然，经双方协商一致，也可以给予相应的货币补偿。

一种是单位的福利房，这样的房屋的产权是单位的，个人只有居住权，单位可以随时收回，还有就是小产权房，多数是由旧村改造或还建的，大产权是村子里的，个人手上只有使用权和居住权。

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房后拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。

按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。

所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于大产权与小产权的说法并不一样，大致有三种解释：

第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。

第二，是把国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。

购房者自行办理产权证，无疑是比较省钱的一种方式。有时我们可能为了节约时间、精力，和其他的一些原因，不得不委托开发商或代理公司办理。如果需要委托，我们还需要做些什么呢？

（一）开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程第一步：签订委托协议委托代办的协议中应明确约定：

（1）开发商应该于什么期限内办理产权证。如果是两证分离的地区，一定要注明土地使用权证和房屋所有权证。当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得土地使用权证的，只能让步了。

（2）开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。

（3）约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法。

（4）约定如果贷款银行扣押产权证和购房合同的，购房人如何核验产权证，因为这种情况下购房者往往只能看一眼产权证。

（5）约定办理抵押登记的事宜。有些银行不扣押产权证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。

（6）约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

第二步：缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税在交钱之前，需要了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

第三步：按照约定时间领取产权证仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。

（二）购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程第一步：签订委托协议第二步：缴纳产权证代办费第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，因此如果不能及时缴纳会影响获得产权证的时间。

一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

第四步：按照约定时间领取产权证缴纳。 ^[2] 

销售不动产税、契税计税标准以地税部门为准。办理房屋所有权证时，提供票据原件。