住宅小区

住宅小区是指按照城市统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套齐全，已建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域。住宅小区是现代城镇人们居住的一种模式，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式，但不是唯一的、理想的居住模式，将来随着生产力的进一步发展和人们生活水平的进一步提高，也许会被新出现的居住场所代替。

居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模相适应(30000～50000人)，建有较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住小区，一般称为小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模相适应(10000—15000人)，建有能满足该区居民基本物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

居住组团，一般称组团，指被小河道路分隔，并与居住人口规模相适应(1000～3000人)，建有居民所需的基本公共服务设施的居住生活聚居地。

按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区称为住宅小区(含居住小区、住宅组团)。

现代城镇住宅分类指针很多，按照住宅层数分类，可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；

按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；

按照住宅的平面布局分类，可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；

按照住宅设计特点分类，可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；

按照跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；

按照住宅的用途和功能分类，可分为：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）。

(一)居住功能单一，相对封闭独立

住宅小区最大的特点是居住功能单一，小区相对封闭独立，居民集中居住。小区内一切设施都是为小区居民居住便利而设计、构建的，小区内不包括社会物质生产等城市其他功能，这样便于管理与服务，便于提高城镇居民的居住条件和水平。

(二)人口密度高，人口结构复杂

住宅小区内建筑密度大，形成了住宅小区内人口密度高、人口结构复杂的特点。小区居民以家庭形式为单位居住在小区内，人口结构以年龄划分，可以涵盖人口各个年龄阶段。从经济收入、文化程度、职业范围等方面来看住宅小区的人口结构，则包括社会各个领域。如此复杂、众多的人口相对封闭、集中、长期居住在一起，久而久之。相互影响而形成独特的“社区文化”，形成独特的人文环境。

(三)房屋产权多元化，共用设施社会化

住房制度改革后，住宅小区的房屋基本上由住宅小区居民个人购买，产权归居民个人所有。居民个人对自己拥有产权的住房享有占有权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)等法律允许范围内的一切权利。一个住宅小区由众多具有居民个人产权的房屋组成，形成了住宅小区房屋产权多元化的局面。与住宅小区房屋所有权多元化相对立存在的是住宅小区共用设施的社会化。尽管住宅小区房屋产权归众多居民个人所有，而区分所有权的建筑物专有部分以外的共有部分及小区公共绿地、共用设施则属于业主共有，形成共用设施社会化的格局。

(四)统一规划建设，配套设施齐全

现代城镇住宅小区都是经过全面规划、合理布局、综合开发、配套建设而成。是多专业、多人才共同努力的结果。因此，大多数住宅小区规划建设合理，配套设施齐全。许多大型住宅小区内分布着众多高层住宅楼及大型购物中心、中小学校和其他众多的生活服务配套设施，有机地把整个小区联系在一起，形成居住方便、舒适、安全、美观的住宅小区。

1．居住设施

住宅小区的居住设施主要指小区居民居住的房屋及与之相配套的供电、供水、供气、下水、消防等设备，也包括小区内公共用房及配套的公共设施。

(1)房屋及产权

根据《房地产业基本术语标准》(JGJ/T30--2003)，房屋是供人们生产、居住或者作其他用途的建筑物的总称。房屋的产权所有是经国家权利机构确认、保护的一种财产权，产权是财产所有权及在经济运行中形成的与其有关的民事权利，是一个权利体系，其中包括对财产的终极所有权、经营权、收益权等权利。

(2)建筑附属设备与配套设施

住宅小区除住宅房屋外，还包括供水、排水、供暖、供电、供气等小区建筑的附属设备及配套市政公共设施和生活服务设施。这些住宅小区配套设备设施是住宅小区物业管理的重点，其维修养护与管理水平如何，将直接影响到住宅小区物业管理工作的成败。

住宅小区配套设备设施可以分为以下几大类：

1)建筑给水、排水设备 ^[1]  。

2)建筑电气工程设备，包括供电设备、电梯设备、通信设备、闭路电视设备等。

3)建筑供暖、供热设备。

4)安保设备，包括安全管制、防盗治安、监视设备、消防设施设备等。

5)其他设备，包括道路交通设施、停车场(库)、装饰美化设备、生活服务、娱乐设施设备等。

2．居住环境

住宅小区的居住环境包括自然环境和人文环境两部分。

(1)住宅小区的自然环境

住宅小区的自然环境是指小区的生态环境，包括由小区所处地理位置决定的气候、水文、地貌等基础自然环境和由小区绿化、美化工作形成的次生生态环境。良好的生态环境具有丰富的物质功能和精神功能，它不仅能调节小区内部生态平衡、美化居住环境，而且能陶冶人的情操、消除疲劳，有益居民身心健康的作用。因此，创造优美、舒适、方便的住宅小区生态环境是住宅小区物业管理的重要工作。

(2)住宅小区的人文环境

住宅小区的人文环境主要是指住宅小区居民的社会文化和精神文明环境。住宅小区是一个小社会，居民的道德修养、文化素质、健康的体魄及文明的行为是构成住宅小区精神文明环境的重要因素。物业服务企业应该通过培养、教育和引导等方式创造小区的良好人际关系和高尚的社会公德，形成良好的小区人文环境，使得小区居民从身心各方面得到陶冶、享受和提高。住宅小区的文化环境将反映出物业管理者素质、管理和服务水平的高低，也能体现出住宅小区精神文明建设的成果，是衡量住宅小区物业管理水平的最重要指标之一。

住宅小区的主要功能有以下几方面：

1．居住功能

住宅是人类生存和发展的最基本的生活资料之一，也是人类自身再生产的不可缺少的条件。住宅有为人们提供避风遮雨、繁衍后代的居住栖身之处的功能，这是住宅小区最重要也是最基本的功能，一般它要根据住户的不同需要，提供各种类型的住宅，如普通居住单元、别墅等。住宅小区首先要为城市居民提供生活场所和环境，然后才为商业、文化教育、服务业、银行、邮电、卫生等部门提供用房。因此，住宅小区管理首先应保证为人们提供舒适、方便、优美的生活环境。

2．服务功能

住宅区的公用配套设施应能为住户提供多种类、多层次的服务，这是城市经济发展和房地产综合开发的要求。从教育卫生项目来看，既包括托儿所、幼儿园、医疗诊所、卫生防疫站等，还包括小学、中学；从商业、服务业角度看，既包括超市、食品店、粮店、百货店、菜场，还包括饭店、饮食店、咖啡厅、银行、邮局、家电维修部、煤气站等；从文化、体育、娱乐服务系统来看，既包括书店、图书馆、阅报栏，也包括游泳池、康乐中心、电影院、录像室、网吧等。

3．经济功能

从社会消费看，住宅既是人们最基本的生活资料，又是使用时间长、价值量大的商品，因此，人们非常重视它的保值增值问题，希望有专业力量来帮助他们管理这一财产。住宅小区的物业管理是一种有偿的委托管理，体现着一种交换关系，物业管理公司提供合同规定的管理和服务活动，业主和使用人必须支付相应的费用，作为物业管理公司的经营收入。住宅小区内所有的管理服务都是有偿的，并且在管理中还开展房屋买卖、租赁等中介服务活动，这就使物业管理具有了经营色彩。因此，住宅小区管理是经营型的，具有明显的经济功能。

4．社会功能

住宅小区的居民以及为之服务的各种行政、商业、文体等团体，他们相互联系，共同构成了住宅区的社会关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。居民的活动是一种微观活动，同时又是社会活动，因为住宅小区是居民共同居住的地区，居民之间免不了要发生各种关系，还有一些社会团体、治安部门、商业服务业机构、文化教育部门、银行、邮电部门等，也要介入到小区之中，他们或者执行社会管理职能，或者为居民提供相应的服务，从而围绕小区形成了一个相互影响、相互制约的社会网络。住宅小区的社会功能是否完备，直接影响着小区内人际关系和精神文明建设。

为满足住宅小区的安全和科学系统化管理的需要，以及为了对随时发生的情况进行全面、及时的了解和掌握，对意外情况能迅速做出正确判断，并给出正确、快速的指挥和处理。在小区内部安装数字监控系统，达到维护社会治安和防止破坏的作用，及时地把一切可能发生的或即将发生的案件和险情的图像资料传送到监控中心，使监控中心的值班员可以把这些危害和隐患扼制在萌芽状态，杜绝财产损失、确保人员生命安全。这也是为配合安全保卫工作，打击现代犯罪行为提供有效法律证据的重要手段之一，以期能更好地为安保服务。

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

最高人民法院民一庭庭长程新文在2016年2月23日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。

程新文在回答记者提问时说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。 ^[2]